华图2015全国物业管理师资格考试讲义?真题?预测三合一：物业管理综合能力（附970元网络课程卡+50元代金券）物业管理师2015版教材 最新 lit 百度云 下载 azw3 rb pdf kindle

一、知识精讲及典例分析（讲义）

二、*真题及名师详解（真题）

三、全真模拟及命题预测（预测）

除此之外，在每章的知识精讲之前，都有对考试大纲进行陈述与分析并对2015年的考试分值进行了预测。

目录

 篇知识精讲及典例分析

章经济学基础知识与应用/3

节市场需求和供给理论/4

一、市场需求/4

二、市场供给/8

三、市场均衡/10

四、需求弹性与供应弹性/13

第二节生产理论/20

一、生产及相关概念/20

二、生产函数/21

三、可变比例与边际收益递减规律/21

四、生产规模与规模报酬/22

第三节成本理论/24

一、成本的含义/24

二、成本分析/26

第四节市场失灵理论/27

一、市场失灵的含义/27

二、市场失灵的原因/28

三、政府干预/33

第二章管理学基础知识与应用/35

节管理与管理学/36

一、管理的概念/36

二、管理的基本特征/36

三、管理的基本任务/37

四、管理者的基本作业/37

五、管理的原理/38

第二节管理的基本职能/40

一、决策/40

二、计划/41

三、组织/42

四、指挥/42

五、协调/43

六、控制/44

第三节市场营销管理/45

一、市场调查/45

二、市场细分/47

三、目标市场选择/50

四、市场营销策略/51

五、物业管理市场营销/53

第四节服务营销/54

一、服务营销的概念/54

二、服务营销组合/55

三、服务营销的特点/56

四、服务营销的原则/56

五、物业管理服务营销/57

第五节企业经营战略/59

一、企业经营战略的概念/59

二、企业经营战略的类型/60

三、企业经营战略管理的基本过程/61

第六节品牌战略/62

一、品牌与品牌忠诚度/62

二、品牌策略的类型/63

三、品牌战略的概念/64

四、物业管理品牌建设/65

第三章 心理学知识与应用/67

节心理学的概念与分类/68

一、心理学的概念/68

二、心理学的分类/69

三、心理学在物业管理中的主要应用领域/70

第二节情绪与心理/70

一、情绪与情感/70

二、个性心理特征/73

三、心理健康/77

第三节人际交往与人际沟通/78

一、人际交往/78

二、人际沟通/81

三、人际吸引/82

第四节社会行为与社会心理/83

一、社会认知/83

二、社会态度/86

三、社会行为/87

四、社会心理/88

第五节现代激励理论/90

一、基本概念/90

二、现代激励理论/91

第四章公共关系基础知识与应用/98

节公共关系的基本含义/99

一、公共关系的定义/99

二、公共关系状态/99

三、公共关系活动/100

四、公共关系意识/101

五、公共关系的特征/101

第二节公共关系的基本要素/102

一、公共关系的主体/103

二、公共关系的客体/104

三、公共关系的中介/106

第三节公共关系的职能界定/109

一、公共关系与宣传/109

二、公共关系与广告/109

三、公共关系与市场营销/110

四、公共关系与庸俗关系/110

五、物业管理与社区关系/111

第四节 人际关系/111

一、人际关系的含义与功用/111

二、中西人际关系中的文化差异/112

三、影响人际关系的心理效应/113

第五节人际交往的原则和方法/115

一、人际交往的原则/115

二、人际交往能力/115

三、人际关系维持的方式/116

第五章法律基础知识与应用/117

节法学基础知识/118

一、法的概念及特征/118

二、法的渊源和分类/119

三、法律体系/121

第二节民法基础知识/122

一、民法概述/122

二、民事主体/123

三、民事行为/126

四、民事权利/127

五、民事责任/129

第三节合同法基础知识/132

一、合同法概述/132

二、合同的订立/133

三、合同的效力/135

四、合同的履行/136

五、合同的担保/137

六、合同的变更和解除/138

七、合同责任/138

八、主要的合同类型/139

第四节 物权法基础知识/141

一、物权法的概念和基本原则/141

二、所有权/141

三、用益物权/144

四、担保物权/145

第五节劳动合同法/146

一、劳动合同的订立/146

二、劳动合同的内容/146

三、劳动合同的履行和变更/147

四、劳动合同的终止和解除/148

五、工资形式/151

第六节行政法与行政诉讼法/151

一、行政法概述/151

二、行政处罚/152

三、行政复议/154

四、行政诉讼/155

第六章统计学基础知识与应用/160

节总论/161

一、统计的含义/161

二、统计的职能/161

三、统计工作过程/162

四、统计学的基本概念/163

第二节统计调查/165

一、统计调查的形式/165

二、统计数据资料的来源/166

三、统计调查方案设计/167

第三节统计数据的整理/168

一、统计分组/168

二、分布数列/169

三、统计表/171

第四节 总量指标和相对指标/173

一、总量指标/173

二、相对指标/174

第五节平均指标和变异指标/178

一、平均指标/178

二、变异指标/184

第六节时间序列分析/187

一、时间序列的概念/187

二、时间序列的分析指标/187

第七节Excel在统计中的运用/191

一、编制分布数列/191

二、绘制统计图/191

三、计算平均指标和变异指标/191

四、SPSS专业数据统计软件简介/191

第七章保险基础知识与应用/192

节保险概述/193

一、保险的定义与特征/193

二、保险形成的条件/194

三、保险的主要职能/194

四、保险的基本原则/195

五、保险的主要分类/198

六、保险索赔与理赔/201

第二节保险合同/203

一、保险合同的概念/203

二、保险合同的主要特征/203

三、保险合同的主体与客体/204

四、保险合同的主要内容/205

五、保险合同的订立与成立/206

六、保险合同的生效/207

七、保险合同的变更与合同主体的变更/208

八、保险合同的终止/208

第三节物业管理服务涉及的主要险种/210

一、企业财产保险/210

二、家庭财产保险/212

三、公众责任保险/214

四、物业管理责任保险/216

五、职业责任保险/218

六、雇主责任保险/218

七、建筑工程一切险/220

八、社会保险/221

第八章社会学基础知识与应用/223

节社会学基本概念/224

一、社会学的定义/224

二、社会学的研究对象、研究方法、研究特点/224

三、社会学理论/226

第二节社会化/227

一、社会化的定义/227

二、社会化的基本特征/227

三、社会化的条件/228

四、社会化的基本内容/229

五、社会化的类型/229

第三节社会组织/230

一、社会组织概述/230

二、社会组织的结构/233

三、社会组织的运行和管理/233

第四节 社会群体/235

一、社会群体概述/235

二、集合行为/238

第五节社区/238

一、社区的含义及基本要素/238

二、社区治理/239

第六节社会文化/242

一、文化的定义及特点/242

二、文化冲突和文化融合/242

三、社区文化与社区文化建设/243

第九章建筑工程基础知识与应用/246

节建筑和建筑物/247

一、建筑的基本概念/247

二、建筑构成的基本要素/248

三、建筑物的分类/248

四、建筑物的分等/251

第二节建筑材料/252

一、材料的基本性质/252

二、建筑木材/258

三、建筑玻璃/259

四、砌筑材料/261

五、无机胶凝材料/262

六、金属材料/267

七、防水材料/269

八、绝热材料/269

九、吸声材料与隔声材料/269

第三节民用建筑构造/270

一、地基及基础/270

二、墙体/271

三、楼地层/275

四、阳台及雨篷/276

五、楼梯、台阶与坡道/276

六、门和窗/277

七、屋顶/277

第四节 建筑施工图/279

一、建筑制图/279

二、建筑施工图的识读/280

第五节建设过程/284

一、建筑规划/284

二、工程建设标准/285

三、施工图审查/286

四、建筑质量控制/287

五、工程验收/287

六、工程竣工图/288

七、工程保修/289

第十章物业设备基础知识与应用/291

节给、排水设备/292

一、给水系统/292

二、排水系统/303

三、给排水系统常见故障/306

四、中水系统/308

第二节通风、空气调节及供暖设备/310

一、通风设备/310

二、空气调节设备/311

三、中央空调设备/314

四、供暖设备/316

第三节强电设备系统/320

一、供配电系统/320

二、供配电设备/323

三、照明设备/324

四、避雷装置/327

五、强电设备常见故障/329

六、强电设备异常情况应急处置/330

第四节建筑智能化（弱电）系统/332

一、通信网络系统（CNS）/332

二、安全防范系统（SAS）/332

三、火灾报警及消防联动系统（FAS）/334

四、信息网络系统（IMS）/335

五、楼宇自动控制系统（BAS）/335

六、综合布线系统/336

第五节电梯系统/337

一、电梯的分类/337

二、电梯的基本结构/338

三、电梯的日常检查与周期保养/338

四、电梯常见故障、原因及处理方法/339

五、电梯紧急情况处置/339

六、自动扶梯和自动人行道/341

第十一章物业管理信息系统与新技术在物业管理中的应用/342

节物业管理信息系统及功用/343

一、物业管理信息系统概述/343

二、物业管理信息系统的功能/345

三、物业管理信息系统的发展趋势/345

第二节建筑节能环保新技术与绿色物业管理/346

一、建筑节能技术及应用/346

二、建筑环保技术及应用/348

三、绿色物业管理/349

第三节智慧社区与物业管理/350

一、智慧社区的概念/350

二、智慧社区的价值/350

三、智慧社区的框架组成与相关技术/351

四、物业管理与智慧社区建设/351

第二篇真题及名师详解

2014年《物业管理综合能力》真题/355

参考答案及名师详解/367

第三篇全真模拟及命题预测

《物业管理综合能力》模拟试题一/379

《物业管理综合能力》模拟试题二/390

参考答案及名师详解/400

《物业管理综合能力》模拟试题一/400

《物业管理综合能力》模拟试题二/411

张宝魁：全国注册造价工程师，现任教于河北工业大学，全国多家知名培训机构特聘讲师、一线金牌讲师，有多年网络授课与面授教学经验，全国累计培训人次达数十万次，考点分析透彻，命题思路把握精准，深受全国各地学员喜爱。发表科研论文31多篇，编写多部著作，多次获得省部级科研与教学奖励。

马清珍，天津大学博士，现任教于天津商业大学，全国注册房地产估价师，面授培训的一线金牌讲师，教学经验丰富，深受广大学员的欢迎。主要研究方向为房地产估价、开发经营及物业管理。

华图物业管理师研究院：隶属华图教育，是华图针对物业管理师师考试专门打造的*的研究团队。该研究院由建筑领域名师及长期从事一线教育教学工作的专家及学者组成。该研究院致力于物业管理师执业资格考试的研究，出版发行符合考生需求的权威教辅图书。

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篇知识精讲及典例分析

章经济学基础知识与应用

年度单选题多选题案例题合计

2010年6×1=6分2×2=4分1×5=5分15分

2011年6×1=6分1×2=2分1×4=4分12分

2012年7×1=7分2×2=4分1×3=3分14分

2013年6×1=6分2×2=4分0分10分

2014年6×1=6分2×2=4分0分10分

（一）考试目的

测试应考人员对经济学需求理论、供给理论、弹性理论、生产理论、成本理论、市场失灵等理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。

（二）考试内容

1．需求理论的应用，包括需求、需求规律、需求曲线、需求函数、需求变动。

2．供给理论的应用，包括供给、供给规律、供给曲线与供给函数、供给变动。

3．市场均衡及均衡价格分析应用。

4．弹性理论的应用，包括供需弹性、弹性系数、弹性分类、弹性影响因素。

5．生产理论的应用，包括生产函数、产量、边际收益递减规律、生产规模、规模报酬、内在（不）经济、外在（不）经济。

6．成本理论应用，包括成本类别、成本分析、成本曲线、收益与利润化。

7．市场失灵理论应用，包括公共物品、垄断、外部性、非对称信息、委托—代理等问题及解决办法。

本章在历年考试中分值均较高，而且难度在所有章节中，2015年是必出案例分析选择题的章节，分值估计为14~15分，应重点掌握。2014年所考10分试题，9分来自于当年的必考点和重点。

节市场需求和供给理论

一、市场需求

（一）需求的含义——重点

经济学意义上的个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务愿意而且能够购买的数量。

【2011年真题】个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的（ C ）。

A. 基本数量B. 特定数量

C. 各种数量D. 需要数量

需求的构成要素有两个：一是消费者愿意购买，即有购买的欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。二者缺一不可。

【2010年真题】个人对商品的需求应具备的两个条件是（ A ）。

A. 个人具有购买意愿；个人具有支付能力

B. 个人具有购买意愿；商品符合国家标准

C. 个人具有支付能力；商品符合国家标准

D. 商品符合国家标准；商品满足个人需求

市场需求是指在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量。即市场需求是消费者需求的总和。

（二）影响需求的主要因素——掌握标题和细节，尤其注意互补品的定义与举例——必考点

一般来说，影响需求变动的主要因素有：

（1）商品本身价格。一般而言，两者之间存在明确的负相关关系，即价格和需求的变动呈反方向变化。

（2）消费者个人偏好。消费者的个人偏好反映了消费心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度，从而影响对该商品的需求。

（3）消费者的数量和收入。消费者人数增减显然对商品与劳务需求的增减有直接的影响。收入的增减也是影响需求的重要因素。一般来说，当收入增加时，消费者会多购买大多数商品，而当收入减少时，他们会少购买大多数商品。尽管收入增加会引起大多数商品需求增加，但不会引起所有商品需求增加。例如，随着人们收入和生活水平的提高，在食品消费中，对时令、高档、绿色食品的消费需求会增加，对大米等必需品的消费需求却会减少。

（4）替代品的价格。所谓替代品，是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品，如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。反之亦然。

【2011年真题】如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（ B ）。

A. 补充品B. 替代品

C. 附属品D. 增值品

【2010年真题】下列商品组合中，属于互为替代品的是（ A ）。

A. 苹果和梨B. 汽车和汽油

C. 咖啡和糖D. 钢笔和墨水

【例题】以下商品中属于替代品的是（ C ）。

A. 物业与必要的配套设施 

B. 基本物业服务与专项物业服务

C. 规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务

D. 销售服务与售后服务

（5）互补品的价格。所谓互补品，是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。如果互补品中一种商品价格上升或下降，就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。——必考点

【2014年真题】下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（ C ）。

A.同一企业为不同项目提供的物业服务

B.同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务

C.同一项目物业大、中修服务与小修养护服务

D.同一项目合同到期前后阶段的物业服务

【例题】如果互补品中一种商品价格上升，就会引起互补品中另一种商品需求（ A ）。

A. 减少B. 增加

C. 不变D. 无关

（6）预期。如果消费者预期一种商品价格会上涨，就会增加提前购买的可能性；如果预期价格会下跌，就会增加推迟购买的可能性，从而影响当期需求。

（7）其他因素。如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。

【2014年真题】影响某种商品需求变动的主要因素有（ ABCE ）。

A. 该商品本身价格B. 该商品替代品的价格

C. 消费者个人偏好D. 消费者个人性格

E. 消费者的预期

【例题】影响商品需求的主要因素有（ ABCD ）。

A. 商品本身价格B. 替代品的价格

C. 互补品的价格D. 消费者预期

E. 生产成本

（三）需求函数、需求规律和需求曲线

假定除价格之外的其他各种因素均不变，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。

一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即需求量随着商品价格的提高而减少，随着商品价格的降低而增加（价格是自变量，需求量是应变量）。需求与价格之间这种呈反方向变化的关系，即为需求规律，也称需求定理。——必考点

【例题】需求量与价格的变化是（ B ）的。

A. 同方向B. 反方向

C. 相斥D. 无关

把需求和价格的关系用曲线表示出来，该曲线即为需求曲线，如图1-1所示（需求曲线DD）。需求曲线总是向下倾斜（在设定价格为纵轴、需求量为横轴的坐标系中）。

图1-1需求曲线图

在现实生活中，可以把①只有价格变动、②其他因素不变的情形称为需求数量变动（①价格变动），把其他因素发生变动的情形称为需求变动（②其他因素变动）。——重点

图1-2需求数量变动和需求变动的区别图

如图1-2所示，当价格由P1降到P2时，在曲线DD上显示需求量从Q1提高到Q2，发生需求数量的变动。如果消费者收入的增加扩大了需求，需求曲线就会向上方移动，从DD移到D′D′。同样当价格为P1时，需求量就会从Q1上升到Q′1；当价格为P2时，需求量会从Q2上升到Q′2，这种变化属于需求的变动。

【例题】需求理论中包括需求量的变动和需求的变动两种，其中，需求数量的变动是由（ C ）引起的。

A. 消费者收入的变动B. 消费者偏好的变动

C. 商品自身价格的变动D. 其他商品价格的变动

需要注意的是，需求规律也有例外。在特定情况下，商品价格可能与需求量之间成正向变化，如对于低收入阶层的消费者来说，在某些时候，一些普通食品随着价格上涨，对其购买量却会增加（吉芬商品）。然而这种需求量与价格呈同方向变化的情况只是极少数商品或在特殊情形下才会发生，不影响需求规律的普遍适用性。

二、市场供给

（一）供给的含义和影响供给的因素

供给是指一段时间内和一定的价格水平下，生产者愿意并能够为市场提供商品的数量。市场供给是所有生产者供给的总和。

【例题】供给是指一段时间内和一定的价格水平下，生产者愿意并能够为市场（ A ）。

A. 提供商品的数量B. 购买的数量

C. 积累的数量D. 需要的数量

影响供给的因素主要有：——必考点

（1）商品本身价格。在影响某种商品供给的其他因素不变的情况下，该种商品自身的价格和其供给量之间存在正相关关系，即二者呈同方向变动。具体来说，在其他条件不变时，产品价格升高，会增加企业的收益或利润，从而会吸引众多企业去生产更多的此类产品，使供给增加；反之，价格下降，收益减少，供给就会减少。同样，在特定时期或对于某种特定商品，情况可能相反。

（2）生产成本。在其他条件不变时，生产产品的成本降低，意味着产品利润增加，会刺激生产扩大，供给增加；反之，如果生产成本上升，供给就会减少。

（3）生产技术。生产技术的进步或革新，往往意味着效率的提高或成本的下降，从而增加企业的利润，进而影响供给。

（4）预期。生产者或销售者的价格预期往往会引起当期供给的变化。

（5）相关产品的价格。相关产品主要是指该种产品的替代品和互补品。

（6）其他因素，如生产要素的价格以及政府产业政策等。

【例题】影响供给的主要因素有（ ABDE ）。

A. 商品本身价格B. 替代品的价格

C. 消费者个人偏好D. 生产技术

E. 生产成本

（二）供给规律和供给曲线

在其他因素不变的情况下，商品的供给量随其价格上涨而增加，随其价格降低而减少，二者呈同向变动，即为供给规律，也称供给定理（价格是自变量，供给量是应变量）。——必考点

【2011年真题】供给曲线向右上方倾斜，表示供给量与价格的变化是（ A ）的。

A. 同方向B. 反方向

C. 相斥D. 无关

以P代表价格，以Q代表供给量，分别用纵轴和横轴表示，在坐标系中反映供给量和价格之间呈相同方向变化关系的曲线，通常被称为供给曲线，如图1-3所示。供给曲线向上倾斜。

图1-3供给曲线图

一种情形是假定其他因素不变，单纯分析价格的变动如何影响供给的变动，这种变动表现为供给沿着既定供给曲线的变动，称为供给数量的变动（①价格变动）。另一种情形是由于价格以外的其他因素如成本、技术等发生变动而引起供给的变动，称为供给的变动（②其他因素变动），这种情形表现为供给曲线的位移。

【2011年真题】供给量的变动不会改变（ BCE ）。

A. 厂商的生产技术B. 供给表

C. 供给曲线D. 供给价格

E. 供给函数

三、市场均衡

（一）市场均衡的概念

在现实经济生活中，市场价格是在需求和供给相互影响、共同作用下形成的。假设一种商品的需求状况和供给状况是已知和固定不变的，由于需求和供给在市场竞争中的共同作用，使①消费者愿意购买商品的数量恰好等于厂商愿意供给的商品数量，②价格也不再变动，称为市场达到均衡。此时需求或供应的数量为该商品的均衡量，所对应的价格为该商品的均衡价格。

【2012年真题】在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于（ A ）一方。

A. 开发企业B. 购房人

C. 价格主管部门D. 物业服务企业

图1-4所示，用纵轴表示价格，横轴表示需求量和供给量。需求曲线DD与供给曲线SS相交于E点。在E点，供给量和需求量相等，其数量为Q0，此时的市场价格为P0，P0通常被称为均衡价格，均衡价格就是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平。

图1-4均衡价格模型图

【2010年真题】某商品的需求函数为QdX=20－2Px，供给函数为QsX=－10＋3Px，则该商品的均衡价格为（ D ）。

A. 3B. 4

C. 5D. 6

由于市场供给和需求会受到一系列因素的影响，任一因素的变化都可能引起供求关系的变化，进而引起价格的变化，而价格的变化反过来又会引导供求的变化。多数情形下，当市场因素变化轻微时，供求脱离原来的平衡只是暂时的，由于价格机制发生作用，市场供求会趋于恢复原来的平衡。因此，市场上的供求平衡与价格平衡都是偶然的、暂时的、相对的，旧的平衡一旦被打破，市场参与方会追随适应市场变化，从而促成新的市场均衡。

【2013年真题】关于市场经济中某种商品供求与价格关系的说法，正确的是（ D ）。

A. 需求越大，价格越高B. 供应越少，价格越低

C. 价格与供求没有必然关系D. 价格取决于供求关系

【解析】A项需求越大，价格越高说法错误。需求规律——需求与价格反方向变化：价格越低，需求越大。

B项供应越少，价格越低说法错误。供给规律——供给与价格同方向变化：价格越低，供应越少。

C项价格与供求没有必然关系的说法错误，价格与供求有关系。

（二）均衡价格分析运用——2014版教材新增——必考点

1．限价分析

限价是指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平，市场交易只能在这一价格水平之下进行。目的是为了保持市场物价的基本稳定。如各地制定物业服务指导价就是地方政府对普通居住小区物业服务价格实施的一种限价。另外，对化肥、种子等农业生产资料的限价，对某些进口商品的限价，对廉租房与公租房的房租限制以及对经济适用房等的价格限制，均是常见的限价类型。

从均衡价格角度具体地对限价的效应进行分析，可以得出结论：有效的限价必定导致供不应求。因为，限价低于均衡价格时，对于生产者来说，利润降低，供给下降；对消费者来说，价格降低，需求增加。其结果只能是供不应求。例如，均衡价格10元，而限价8元。

如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施，实施限价导致的短缺还会引发更深远的问题：其一，出现短缺现象时，基于“先来先得”的分配，会出现严重的排队现象。其二，当政府监管不力时，消费者不能在合法市场中买到足够的东西，就会转向黑市，用高价购买。与之相伴，权力寻租、托关系、走后门等现象以及以次充好、缺斤短两等变相涨价的现象也会应运而生。其三，政府可能被迫采用定量供应的制度，如发给人们一定数量的配给票，凭证供应。

限价只宜在短期内或在局部地区实行。

【2014年真题】对商品实行限价，一般不会导致（ B ）。

A. 供不用求B. 生产增加

C. 黑市交易D. 严重的排队现象

2．限价分析——必考点

限价，也称支持价格或保护价格，即规定市场交易只能在这一价格水平之上进行。目的是为了保护生产者利益或支持某一产业的发展。各国政府比较普遍的是对农产品实行保护价。

从均衡价格的角度具体地对保护价格的效应进行分析，可以得出结论：保护价格往往会导致产品过剩。因为，保护价格会刺激生产，抑制消费，导致产品过剩。例如，均衡价格8元，而限价10元。

所以，保护价格只能在粮食、棉花等少数对国计民生影响巨大的农产品上实行，并且也有一个时间和度的控制问题。此外，价格政策还会带来的另一个问题，就是高价格会引起效率低下。因为，高价格使得生产者的利润得以维持时，不会主动创新去降低成本，从而阻碍技术进步。

【例题】保护价格往往会导致（ D ）。

A. 供不应求B. 排队现象

C. 定量供应D. 产品过剩

四、需求弹性与供应弹性

（一）需求价格弹性

1．需求价格弹性的含义（和刚性区分）

需求价格弹性是指商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度。通常用需求价格弹性系数来表示需求弹性的大小，需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值，即：

需求价格弹性系数＝需求量的变动率／价格的变动率

【例题】假设某种商品的需求量变动率为0．2，价格变动率为0．1，则需求弹性系数为（ C ）。

A. 1／2B. 1

C. 2D. -1

需求价格弹性系数一般是负数。为简便起见，通常把负号略去，取其值。

2．需求价格弹性系数的计算公式

需求价格弹性系数有两种计算公式，一种是点弹性公式，另一种是弧弹性公式。

由于弧弹性能表现两点之间的弹性，所以它适用于价格和需求量变动较大的场合；而点弹性表明的只是一点上的弹性，因此只适用于价格和需求量变动较小的场合。

3．需求价格弹性的基本类型——重点

通常根据需求弹性系数大小，把需求价格弹性分为如下类型：

（1）｜Ed｜>1，称需求富有弹性或高弹性。如价格提高1%，需求量减少2%，｜Ed｜=2%/1%=2>1。

（2）｜Ed｜=1，称需求为单一弹性。

【2013年真题】一种商品的需求弹性系数等于1，表明该种商品需求（ B ）。

A. 有完全弹性B. 为单一弹性

C. 富有弹性D. 缺乏弹性

（3）1>｜Ed｜>0，称需求缺乏弹性或低弹性。

（4）|Ed|=0，称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。

（5）|Ed|=∞，称需求有完全弹性。

【例题】根据需求弹性系数大小进行分类。当1>｜Ed｜>0时，称需求为（ C ）。

A. 完全弹性B. 富有弹性

C. 缺乏弹性D. 单一弹性

4．影响需求价格弹性的因素——掌握标题和细节——必考点

（1）商品的替代品的数目和相近程度。

一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。因为一旦这种商品价格上涨（或下降），甚至是微小的上涨（或下降），消费者就会减少（或增加）对该商品的购买量，而增加（或减少）对该商品替代品的购买量，从而引起需求量的明显变化。对于物业服务需求的价格弹性而言，显然简单的专项物业服务的需求弹性要大于复杂的综合性物业服务的需求弹性。

（2）人们对商品的依赖性。

一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐；而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，只有当消费者购买力提高之后才买得起或才开始消费，其需求弹性就大。同理，高规格的专项物业服务或特约物业服务的需求弹性大于基本物业服务的需求弹性。

【2013年真题】下列居住小区居民的各种服务需求中，价格弹性小的是（ A ）服务。

A. 基本物业B. 特约物业

C. 家庭专修D. 会所康乐

【2010年真题】下列商品中，需求弹性小的是（ C ）。

A. 商品住宅B. 土豆 

C. 食用盐D. 汽车

【2010年真题】某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性小的是（ A ）服务。

A. 基本物业B. 特约物业

C. 家庭装修D. 会所康乐

【例题】下列居住小区居民的各种服务需求中，价格弹性小的是（ A ）服务。

A. 基本物业B. 特约物业

C. 会所康乐D. 高规格的专项物业服务

（3）商品本身用途的多寡。

一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。因为用途多的商品，当其价格发生变化时，会从多个用途角度影响到对它的需求。

（4）商品的耐用程度。

商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置

（5）时间的长短。

时间越短，商品的需求弹性就越小；时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。

【2012年真题】关于商品需求弹性大小的说法，正确的有（ ABDE ）。

A. 商品用途越多，需求弹性越大

B. 商品越贵，需求弹性越大

C. 生产周期越短，需求弹性越小（名师解读：生产周期越短则供给弹性越大）

D. 越是生活必需品，需求弹性越小

E. 商品越是耐用，需求弹性越小

【例题】影响需求弹性的主要因素包括（ ACDE ）。

A. 商品的替代品数目和可替代程度 

B. 商品的补充品数目和可补充程度

C. 商品本身用途的多用性

D. 商品的耐用程度

E. 时间的长短

5．需求价格弹性和总销售收入的关系——2014版教材新增——必考点

如果某种商品需求弹性系数大于1，即价格的变动幅度小于需求量的变动幅度，显然，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，对生产或销售者来说，适当地降价，实行薄利多销的策略是可行的。

如价格降低1%，需求量增加2%，｜Ed｜=2%/1%=2>1。例如，原价格100元，需求量100，总销售收入=100×100=10000元。价格降低1%，需求量增加2%，总销售收入=100（1-1%）×100（1+2%）=10098>10000元。

【2014年真题】如果某种商品需求弹性系数大于1，则降价销售会导致（ D ）。

A. 销售利润减少B. 销售利润增加

C. 销售收入减少D. 销售收入增加

如果某种商品需求弹性系数等于1，也即价格的变动幅度等于需求量的变动幅度，显然，无论价格上升还是下降，销售收入都保持不变，因此，销售者会倾向于逐步提价。

如价格降低1%，需求量增加1%，｜Ed｜=1%/1%=1。例如，原价格100元，需求量100，总销售收入=100×100=10000元。价格降低1%，需求量增加1%，总销售收入=100（1-1%）×100（1+1%）≈10000元。

如果某种商品需求弹性系数小于1，即价格的变动幅度会大于需求量的变动幅度，显然，价格下降会减少销售收入，价格上涨才会增加销售收入，因此，对生产者或销售者来说，降价促销就没有实际意义了，反而提价是可能的选项。

如价格提高2%，需求量减少1%，｜Ed｜=1%/2%=0.5<1。例如，原价格100元，需求量100，总销售收入=100×100=10000元。价格提高2%，需求量减少1%，总销售收入=100（1+2%）×100（1-1%）>10000元。

【总结】——必考点

需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，策略是降价。

需求弹性系数小于1，价格下降会减少销售收入，价格上涨才会增加销售收入，因此，策略是提价。

需求弹性系数等于1，无论价格上升还是下降，销售收入都保持不变，因此，策略是倾向于逐步提价。

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前言

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编者

2014年12月

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